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요즘 대출 상담을 하면 첫 문장이 “제 연봉에선 얼마까지 가능해요?”죠. 답은 공식에 있어요. **DSR(총부채원리금상환비율)**로 연간 원리금 상환 한도를 먼저 정하고, 그 안에 기존 빚(신용·마통·할부 등)과 새로 받을 주담대 원리금을 끼워 넣으면 끝. 다만 올해 10월 16일부터 수도권·규제지역 주담대엔 스트레스 금리 하한 3%p가 적용돼 심사금리가 높아졌고, 10월 29일부터는 1주택자의 전세대출 이자도 DSR에 들어옵니다. 규칙부터 딱 잡고, 숫자로 뽑아볼게요.
한 장 요약(규정 핵심)
- DSR 정의: (보유한 모든 대출의 연간 원리금) ÷ (연소득). 은행권은 통상 40%, 제2금융권은 50% 한도 기준으로 안내합니다.
- 스트레스 DSR(심사금리 가산):
- 수도권·규제지역 주담대: +3.0%p(10/16부터).
- 지방 주담대: 2025년 12/31까지 +0.75%p 유예, 이후 상향 예정.
- 그 외 제약(DSR 계산과 별도): 규제지역 LTV 40%, 주담대 여신한도 6/4/2억(시가 15억 이하/15~25억/25억 초과) 등도 동시에 걸립니다. 최종 한도는 DSR·LTV·여신상한 중 가장 작은 값이에요.
계산 순서(5단계)
- 연소득 확인(국세청 소득금액증명 등 인정소득).
- DSR 버킷 = 연소득 × 허용비율(은행 40%).
- 기존 대출의 연간 원리금 합계를 뺀다(신용·마통·할부·카드론 등).
- 심사금리 = 예상 대출금리 + 스트레스 금리(수도권·규제지역 주담대는 최소 +3%p).
- 남은 연간 원리금으로 역산해 대출원금을 구한다(원리금균등공식).
1억원당 월상환액 ‘감 잡기’(30년, 원리금균등)
- 심사금리 7.5%(예: 4.5% 금리 + 스트레스 3%p) → 약 70만 원/1억
- 심사금리 6.0% → 약 60만 원/1억
- 심사금리 5.25%(예: 지방 유예 0.75%p) → 약 55만 원/1억
(계산값은 반올림한 근사치)
시나리오별 한도 계산(실전)
A) 연봉 6,000만 원·무부채·수도권(규제지역)
- DSR 버킷: 6,000만 × 40% = 2,400만/년(= 200만/월).
- 심사금리: 4.5% 가정 + 3%p = 7.5%(30년).
- 월 1억당 상환액 ≈ 70만 → 가능 원금 ≈ 200만 ÷ 0.70만 = 2.86억.
- 교차 제약: LTV 40%·여신상한 6억과 비교 시 DSR이 최솟값이라 약 2.9억이 실한도.
B) 연봉 1억·신용대출 5,000만(5년·연 6%)·수도권
- 기존 빚 월 상환액 ≈ 96.6만(연 1,158만).
- DSR 버킷: 1억 × 40% = 4,000만/년 → 신규에 쓸 수 있는 몫 2,842만/년(= 237만/월).
- 심사금리 7.5% 적용 시 가능 원금 ≈ 237만 ÷ 0.70만 = 3.38억.
- 참고: 10/16부터 스트레스 3%p로 올라 이전보다 10~15% 한도 감소 구간이 흔합니다.
C) 연봉 8,000만·무부채·지방 주담대(’25년 12/31까지 유예)
- DSR 버킷: 8,000만 × 40% = 3,200만/년(= 267만/월).
- 심사금리: 4.5% + 0.75%p = 5.25%(30년).
- 월 1억당 55만 → 가능 원금 ≈ 267만 ÷ 0.55만 = 4.83억.
- 유의: 지방 유예는 연말까지. 이후 상향 시 한도 축소 가능.
체크포인트(놓치면 한도 확 준다)
- 전세대출 이자 합산: 10/29부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 보유/신규 실행하면 해당 이자가 DSR에 반영됩니다. 같은 소득이라도 주담대 여력이 줄어요.
- LTV·여신상한 병행: 규제지역은 **LTV 40%**가 기본, 시가 15억 초과 주택은 4억, 25억 초과는 2억 상한. 소득이 넉넉해도 이 벽을 못 넘습니다.
- 은행 40% vs 제2금융권 50%: 비은행은 DSR 한도가 넉넉해 보이지만 금리·수수료·추가 리스크를 반드시 비교하세요.
빠르게 쓰는 미니 루틴
- 연소득×0.4로 연간 버킷 산출 → 기존 대출 연간 원리금 차감.
- 심사금리 = 금리 + 스트레스(수도권 3%p/지방 0.75%p~’25.12) 적용.
- 위 공식을 사용해 역산 → LTV·여신상한과 교차 비교.
결론
DSR 시대의 한도는 수학 문제입니다.
(연소득×허용비율) – 기존빚 원리금 = 신규 버킷 → (심사금리 반영) 역산. 여기에 LTV·여신상한을 동시에 적용하면 “내 조건에서의 실제 한도”가 나옵니다. 특히 10/16 스트레스 3%p 상향과 10/29 전세대출 이자 DSR 편입은 체감 한도를 줄이는 핵심 변수예요. 오늘 숫자로 나만의 버킷을 계산해 두세요.
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