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“지금 사도 되나요, 대출은 얼마나 나오죠?” 올해 부동산 대책의 흐름은 대출 축(6·27) → 공급 축(9·7) → **추가 규제(10·15)**로 이어졌어요. 핵심만 콕 집어 실수요자·갈아타기·다주택자에게 어떤 변화가 생겼는지 정리합니다.
1) 10·15 ‘추가 규제’ 핵심(즉시 영향 큰 내용)
- 고가주택 주담대 상한 신설: 수도권·규제지역에서 시가 15억 초과~25억 이하는 최대 4억, 25억 초과는 최대 2억만 대출. 15억 이하는 기존(6·27)처럼 최대 6억 유지. 시행: 10/16부터.
- 규제지역 LTV 추가 강화: 상한을 **70%→40%**로 낮춤(상품·지역별 세부 적용 유의).
- 스트레스 DSR 상향·적용 확대: 수도권·규제지역 주담대의 **스트레스 금리 하한을 3%**로 상향, 1주택자의 전세대출 이자도 DSR 계산에 반영(원금은 제외).
- 예외 확인: 중도금 대출은 제외, 재건축·재개발 이주비 대출 6억 한도 유지.
해석: “비싼 집일수록 대출을 덜” 해주는 구조로 갈아타기·투자수요를 더 강하게 걸러냅니다.
2) 6·27 ‘가계부채 관리 강화’(대출축) 한 장 정리
- 주담대 최대 6억 상한, 6개월 내 전입 의무, 다주택자 주담대 전면 금지(LTV 0%).
- 전세대출 보증비율 하향(수도권 80%), ‘조건부 전세대출’ 금지 등 레버리지 우회 차단.
- 대출총량·만기·신용대출 한도도 함께 조였고, 시행 직후부터 현장 적용 강화.
한국은행은 7월·8월 통화정책 설명에서 “6·27 이후 가계대출 증가세 둔화·과열 진정 신호가 있었으나, 일부 지역 상승은 지속”이라고 평가했어요. 즉 단기 효과는 있었지만 지역별 온도차가 남았다는 뜻.
3) 9·7 ‘주택공급 확대방안’(공급축) 요점
- 2026~2030년 수도권 착공 135만 호(연 27만 호) 목표.
- LH가 공공택지 직접 시행해 속도·물량 확보, 노후 임대주택 재건축(용적률 상향), 유휴 국공유지·공공청사 복합개발 등으로 도심 공급 확대.
- 후속 조치로 노후 공공임대 재건축 본격화가 진행 중.
4) 나에게 미치는 영향(상황별 체크리스트)
무주택 실수요자(첫 내집)
- 대출 한도 계산을 ‘보수적으로’: 스트레스 DSR 상향·LTV 40%(규제지역) 때문에 체감 한도↓. 사전 한도 조회로 예산 재설정.
- 전입 6개월 룰: 실거주 일정 확정(이사·학교·직장 동선) 없으면 계약 리스크.
- 분양·중도금 루트도 검토: 중도금은 이번 상한에서 제외, 다만 잔금 전환 시 전체 한도 프레임에 들어갑니다.
1주택 갈아타기(주로 수도권)
- 15억·25억 경계선 재점검: 걸치면 대출이 4억/2억 트랩에 걸립니다. 계약 전에 시세 기준(공식 시가·고시가격·KB 시세 등)과 규제지역 여부를 이중 확인.
- 브리지·이주비: 정비사업 이주비 6억 유지지만, 본건 주담대·DSR 영향은 별도로 계산해야 함.
다주택·투자 수요
- 레버리지 거의 봉쇄: 다주택자 주담대 금지, 조건부 전세대출 금지 등 우회 경로 차단. 보유·세입자 퇴거자금 등 현금흐름 점검이 최우선.
5) 빠르게 적용하는 루틴(체크리스트)
- 규제지역·가격 구간부터 체크 → LTV/DSR/한도 역산 → 전입 일정 확정 → 계약·대출 동시 타임라인 만들기.
- 전세·이주비는 예외·한도(6억) 확인 후 서류를 선제 준비.
- 공급축(9·7) 후속 후보지·일정은 MOLIT 보도자료로 추적(연내 구체 후보지 발표 예고).
한 줄 정리
2025년 대책은 **“대출 더 조이고(6·27·10·15), 공급은 속도를 올린다(9·7)”**가 골자입니다. 실수요자는 전입·예산·DSR을, 갈아타기는 15억/25억 경계·규제지역을, 투자수요는 레버리지 차단 리스크를 우선 점검하세요.
참고·출처
- 10·15 추가 규제: 고가주택 주담대 상한(4억/2억), DSR·스트레스 금리 상향, LTV 40% 강화.
- 6·27 대책 원문·해설: 주담대 6억 상한, 전입 6개월, 다주택자 금지, 전세보증 축소 등.
- 9·7 공급 확대: 수도권 135만 호 착공, LH 직접 시행, 도심 국공유지·노후 공공임대 재건축.
- 효과·평가: 한은 통화정책 설명·가계부채 동향 언급.
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