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대출 규제가 하루가 다르게 바뀌는 요즘, 현장에서 가장 헷갈리는 게 바로 “예외”. 오늘은 중도금·이주비·잔금대출만 콕 집어, 무엇이 규제에서 빠지고, 언제부터 다시 규제가 걸리는지를 한 장에 정리합니다. (모든 내용은 2025년 10월 16일 시행 기준)
한눈에 보는 결론(핵심만)
- 중도금대출: 이번 ‘집값 구간별 한도(6억·4억·2억)’와 **스트레스 DSR(최저 +3%p)**의 직접 적용 대상 아님. 다만 잔금대출 전환 시점부터 신규 규제가 적용됩니다.
- 이주비대출(재건축·재개발): 이번 한도 축소 규제 미적용, 현행 한도 6억 유지. 스트레스 DSR도 원칙적으로 미적용(DSR 비대상 대출). 단, **다음 단계 대출(잔금·주담대)**로 넘어갈 땐 새 규정이 걸립니다.
- 잔금대출(입주/등기 단계 주담대): 예외 없음. 수도권·규제지역은 주택 시가 구간에 따라 6억/4억/2억 상한 적용 + 스트레스 DSR 하한 3%p 반영.
포인트: 중도금·이주비는 “지금” 예외지만, 잔금대출로 넘어가는 순간부터는 새 한도·DSR 프레임 안으로 들어옵니다.
왜 이런 예외가 있나(맥락 요약)
- 정부는 공급 차질(분양 현장)과 정비사업 이주(공사 일정) 충격을 완화하려고 중도금·이주비는 예외로 두고, 최종 ‘주택 취득’에 직결되는 잔금대출에서 고가주택 레버리지를 강하게 제한했습니다. 국토부 보도자료와 당일 Q&A, 다수 매체가 같은 취지로 설명합니다.
상황별로 보면 더 명확해집니다
1) 분양 아파트 ‘집단대출’ 진행 중(중도금 단계)
- 지금은: 기존 일정대로 중도금 집단대출 가능(새 한도·스트레스 DSR 직접 미적용).
- 나중에: 잔금대출 전환 시점부터 6억/4억/2억 상한 + 스트레스 DSR을 적용해 심사. 소득·기존부채·금리에 따라 실제 한도가 달라질 수 있음.
- 체크: 사업장 공고일·대출 접수일에 따른 경과조치(이미 접수분은 종전 규정)도 존재. 분양사·취급은행 공지로 확인.
2) 재건축·재개발 조합원 ‘이주비’ 실행
- 한도: 현행과 동일하게 최대 6억 유지. 이번 구간별 한도 축소 미적용.
- DSR: 원칙적으로 비대상이어서 스트레스 DSR 미적용. 다만 차주별 총부채 관리 차원에서 추후 신규 대출 받을 때는 기존 이주비의 원리금이 DSR에 반영됩니다.
- 다음 단계: 관리처분·이전고시 후 잔금대출에서 새 규정이 적용 → 실 한도 하락을 감안해, 평형·분담금 계획을 재점검하세요.
3) 입주 앞둔 수분양자 ‘잔금대출’ 예정
- 직격타: 수도권·규제지역에서는 주택 시가에 따라 6억/4억/2억 상한 적용 + 스트레스 DSR 3%p 반영. 시가 판단은 부동산원·KB 일반평균가 등 공신력 지표로 접수일 기준 산정.
- 대응: 부족분 현금 또는 공동명의·상환기간 조정 등으로 시나리오 마련 필요.
실전 체크리스트(바로 활용)
- [중도금] 내 사업장이 집단대출 경과조치 대상인지(공고·접수일) 확인 → 잔금 시뮬레이션 미리 돌려보기.
- [이주비] 6억 한도 유지 확인 → 분담금·잔금대출 구간별 상한(6·4·2억)으로 다시 맞춰보기.
- [잔금] 대출 신청일 기준 시가 산정 자료(부동산원/KB) 캡처 → 스트레스 DSR 적용 금리로 원리금 계산(30년, 원리금균등 가정).
- [공통] 10/29부터 1주택 전세대출 이자 DSR 반영 → 잔금대출 여력에 영향. 일정·대출 구조 재배치.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 중도금·이주비에는 스트레스 DSR을 안 더하나요?
A. 네. DSR이 적용되지 않는 대출(중도금·이주비)은 스트레스 DSR도 미적용입니다. 다만 향후 신규 대출(잔금·추가 주담대) 심사 시에는 기존 대출 원리금이 DSR에 포함됩니다.
Q2. 잔금대출 상한(6·4·2억)은 어디에 적용되죠?
A. 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주담대에 적용. 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억입니다. 생활안정자금 주담대 1억은 종전 유지.
Q3. ‘시가’는 어떻게 보나요?
A. 대출 신청일 기준, 한국부동산원 가격·KB ‘일반평균가’ 등 공신력 있는 지표로 산정합니다.
마무리: “예외는 지금, 규제는 결국 잔금에서”
요약하면 공급·정비사업의 흐름을 끊지 않기 위해 중도금·이주비는 예외, 최종 취득 단계(잔금)에서 레버리지 제어가 핵심입니다. 잔금 시뮬레이션을 오늘 당장 돌려 부족분·금리·DSR을 가시화해 두세요. 그러면 ‘막판 낭패’를 피할 수 있습니다.
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