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집 앞 현수막엔 늘 ‘정비사업’이란 말이 붙죠. 그런데 같은 정비사업 안에서도 재건축과 재개발은 출발점도, 절차도, 돈 흐름도 꽤 다릅니다. 헷갈리지 않게 핵심만 콕 집어 구분해 드릴게요. (기준: 2025년 10월 15일, 관련 법령·정부자료 반영)
재건축 vs 재개발, 한 문장 정의
- 재건축: 노후·불량 공동주택(아파트 등)의 구조·기능 한계 때문에 기존 건물을 허물고 다시 짓는 사업. 첫 관문은 안전진단입니다. 「도시 및 주거환경정비법」 체계에서 절차가 규정됩니다.
- 재개발: 주거환경이 불량하고 기반시설이 취약한 저층 주거지·혼합 용도지역을 통째로 정비(도로·상하수도 등 포함)해 새로 만드는 사업. 세입자·영세상가 대책이 중심 의제가 됩니다.
한눈에 비교(핵심만)
- 대상 지역/건물
- 재건축: 공동주택 단지 중심(내력·설비 노후가 본질). → 안전진단 통과가 필수.
- 재개발: 저층 노후 주거지·상업·혼합지 등 기반시설 취약 지역. → 정비계획·정비구역 지정이 관문.
- 대표 절차 관문
- 재건축: 안전진단 → 정비계획/구역 → 추진위·조합 → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거·착공.
안전진단 기준은 2023.1.5 개정(구조안전성 비중 완화, 적정성 검토 의무 폐지), 2024.9 추가 보완 고시. - 재개발: 정비계획·구역지정 → 추진위·조합 → 사업시행인가(도로·학교 등 기반시설 계획 포함) → 관리처분 → 이주·철거·착공.
- 재건축: 안전진단 → 정비계획/구역 → 추진위·조합 → 사업시행인가 → 관리처분 → 이주·철거·착공.
- 비용·부담의 차이
- 재건축: 재건축초과이익환수제(부담금) 적용 가능(완화·폐지 논의는 진행됐으나 제도 자체는 법 체계상 존재).
- 재개발: 세입자 주거이전비·이주대책, 임대주택 공급, 기반시설 기부채납 등 공공부담 항목이 크고 복잡.
- 이해관계자 구조
- 재건축: 소유자(조합원) 중심.
- 재개발: 소유자+세입자+상가 등 이해관계가 넓고 보상·이주 관리가 핵심. (서울시는 재개발을 ‘주택정비형/도시정비형’으로 구분 운영)
‘안전진단’은 어디까지 완화됐나(재건축만 해당)
- 2023.1.5 개정으로 구조안전성 배점 50% → 30%, 주거환경·설비 노후도 비중 상향. 조건부 재건축의 적정성 검토 의무도 폐지돼 문턱이 낮아졌습니다. 2024.9에는 고시 보완이 추가 공포되었습니다. 결론: 통과 확률은 과거 대비 높아졌지만, 진단 자체는 여전히 필수 관문입니다.
‘초과이익환수제’는 누구에게 해당하나(재건축만 해당)
- 재건축으로 발생한 초과이익에서 비용을 뺀 순이익에 대해 재건축부담금을 부과하는 제도(법률 근거 존재). 2024년에는 장기보유 1세대 1주택 감경·비용 인정 범위 확대 등 완화 하위법령이 예고됐고, 2025년 1월 정부는 폐지 추진 설명자료를 냈습니다. 다만 법 개정 전까진 적용 가능성이 있으니 사업장은 반드시 최신 공고를 확인해야 합니다.
재개발에서 특히 중요한 ‘세입자’ 보상
- 주거이전비: 정비구역에서 3개월 이상 거주한 세입자는 가구원수에 따라 4개월분 주거이전비 보상 대상(법령·유권해석 기준). 이주대책·임대주택 공급 기준도 지자체 조례로 정해져 있어 지역별로 다릅니다.
실제 선택에 도움이 되는 체크리스트
- 우리 동네는 뭐가 맞나?
- 단지형 아파트가 오래돼 구조·설비가 한계 → 재건축 후보.
- 골목·도로·상하수도·주차 등 기반시설이 취약하고 노후 저층 주거 밀집 → 재개발 후보. (서울시는 사업유형을 별도 구분·관리)
- 첫 관문이 다르다
- 재건축: 안전진단 통과 가능성부터 검토(최근 기준 변화 반영).
- 재개발: 정비계획 수립·구역지정 여건과 주민 동의율, 세입자 현황·보상 재원을 확인.
- 돈 흐름을 현실적으로
- 재건축: 부담금(초과이익환수) 리스크와 분담금 시나리오를 보수적으로.
- 재개발: 세입자 보상·임대주택·기반시설 비용을 충분히 반영해야 분담금 충격을 줄입니다.
- 정보창구 북마크
- 법·절차: **찾기 쉬운 생활법령정보(이.로.사)**의 재건축·재개발 항목.
- 지역 정보: **서울시 ‘정비사업 정보몽땅’**에서 우리 구역 진행단계·자료 확인.
- 최신 기준: 국토부 보도자료/고시(안전진단·부담금 완화·법 개정 동향).
마무리: “어떤 사업이냐”보다 “우리 동네에 맞느냐”
재건축은 노후 단지의 구조적 한계를, 재개발은 지역 환경·인프라의 총체적 열악함을 고치는 방식이에요. 그래서 **첫 관문(안전진단 vs 구역지정)**과 **비용 구조(부담금 vs 보상·기부채납)**가 달라집니다.
결국 답은 하나—우리 지역의 문제를 정확히 정의하고, 최신 기준과 비용 변수를 차분히 대입해 보는 것. 이 글의 비교표와 체크리스트만 대입해도, 초기 방향 설정은 충분히 가능합니다.
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