현장에선 설계가 바뀌면서 “사업시행인가를 다시 받아야 하냐”, “얼마나 지연되냐”가 가장 큰 고민이죠. 핵심은 변경의 크기와 필수 절차예요. 법·지침에 근거해 최소 소요와 현실 구간을 한 번에 정리합니다.
먼저, 법으로 정해진 ‘최소 시간’들
- 주민 공람: 인가(또는 변경 인가) 전에 관계서류를 14일 이상 공람해야 합니다(주민의견 접수 포함).
- 인가 처리기한: 신청이 접수되면 “특별한 사유가 없으면” 60일 이내 인가 여부를 통보해야 합니다. 즉, 서류가 깔끔하고 협의가 끝난 상태라면 법정상 60일 내 결론이 나는 구조예요.
- 총회 의결: 경미한 변경이 아니면(대통령령 열거 제외) 변경 인가 신청 전 총회 의결이 선행됩니다. 설계·구조 변경 다수는 경미 범위를 넘기므로 대개 총회 재의결이 필요합니다.
한 줄 요약: 공람 14일+심사 60일이 법정 최소. 다만 보완·협의·심의가 끼면 현실 시간은 달라집니다.
구조변경이 ‘경미한 변경’인가요?
대통령령(시행령)에는 경미한 변경 예시가 열거돼 있어요(정비사업비 10% 이내 변동, 부대·복리시설 규모 일부, 대지면적 10% 이내 등). 세대수·주택규모·건폐율·용적률·층수·배치 등에 영향이 가는 구조·건축계획 변경은 보통 경미 아님 → 변경인가 대상입니다. 실제로 계단실 면적 변경조차 경미로 보기 어렵다는 해석례가 있을 정도예요.
‘현실’ 소요시간: 케이스별 가늠치
아래는 최근 인허가 운영과 현장 사례를 반영한 구간 추정입니다. (지자체·사업장마다 편차 큼)
- 소규모 보완형(배치 일부 조정, 골조 영향 미미, 세대수·규모 불변)
- 총회 2~4주(안건 상정·의결) → 공람 2주+심사 4~8주
- 현실 합계: 2~3개월(자료 충실·보완 0~1회 기준)
- 중간급 구조변경(코어 이동, 동 배치·높이 조정, 교통·조경 영향 동반, 세대수/평형 조정 없음 또는 경미)
- 사전협의 2~6주(건축·교통·환경) + 총회 2~4주 → 공람 2주+심사 8~12주(보완 1~2회)
- 현실 합계: 3~6개월
- 주요 지표 변동(세대수·주택규모·용적률·층수·건축물 높이 등 ‘주요 부분’ 실질 변경)
- 통합심의 재진행 가능성(건축·교통·경관 등 2개 이상이면 통합심의 대상) + 분양 절차 재검토(세대수·규모 변동 시 분양공고·신청 재실시 ‘가능’ 조항)
- 현실 합계: 6~12개월(협의·보완 다회 + 필요 시 분양절차 일부 재실시)
왜 차이가 날까? 보완 횟수, 관계기관 협의, 통합심의 여부, 분양절차 영향이 시간의 대부분을 좌우합니다.
체크리스트: 시간을 단축하는 실전 루틴
- 사전협의 ‘풀패키지’: 변경 도면·구조계산 요약, 교통·일조·조경 영향표, 주민의견 예상 Q&A를 한 번에 제출하면 보완 왕복을 줄입니다.
- 총회 패스라인 확보: 변경안 **핵심 쟁점(세대수·분양가 영향·층수)**을 도식화해서 사전 설명회 → 총회로 이어가세요. 총회 하자가 생기면 법정 다툼으로 수개월 지연됩니다.
- 분양 영향 점검: 분양신청 이후 세대수·주택규모 변경이면 분양공고 등 절차를 다시 거칠 수 있는 법 조항이 있습니다(의무는 아님, 다만 변경 폭 크면 사실상 재실시 필요). 초기 단계에서 분양팀·법률 검토를 붙이세요.
- 타임라인 백워드 플래닝: 공람 14일 + 인가 60일은 최소치입니다. 보완 라운드(보통 1~2회 × 2~4주)를 기본 버퍼로 넣어 3~6개월을 표준 가정으로 잡는 게 안전합니다.
자주 받는 질문(FAQ)
Q. 구조변경인데 ‘경미한 변경’ 신고로 될까요?
A. 법령상 경미 범위는 열거형입니다(사업비 10% 이내, 부대·복리시설 일부 등). 세대수·규모·배치·층수·용적률에 영향이 가면 대개 변경 인가가 필요합니다. 계단실 면적도 경미 아님으로 본 해석례가 있어 보수적으로 판단하세요
Q. 법은 60일이라는데 왜 반년이 걸리죠?
A. 60일은 **서류 접수 이후 ‘특별한 사유가 없으면’**의 결정·통보 기한입니다. 실무에선 사전협의·공람·보완·심의 병행이 붙어 총 3~6개월이 흔합니다.
Q. 통합심의는 꼭 다시 하나요?
A. ‘둘 이상 심의’가 필요한 변경이면 통합심의로 묶는 게 원칙입니다. 구조·배치 변경이 교통·환경·경관에 미치면 재심의가 열릴 수 있어요.
Q. 분양신청을 다시 받아야 하나요?
A. **세대수·주택규모가 달라진 경우 ‘다시 거칠 수 있다’(재량)**가 원칙. 다만 변경 폭이 주요 부분 실질 변경에 해당하면 사실상 재실시가 필요하다는 해석·판례가 있습니다.
참고로, ‘속도전’ 기조
서울시는 2025년 정비사업 전체 기간 18.5년→13년 단축 목표(처리기한제·사전·병행심의)를 발표했습니다. 변경 인가도 같은 철학(사전협의·병행 심사) 아래 다루는 추세라 보완 왕복을 줄이면 체감 기간이 줄 수 있어요.
마무리: 공람 14일 + 심사 60일은 ‘최소’, 현실은 3~6개월이 표준
구조변경으로 변경 인가가 필요하면, **총회→공람→심사(통합심의·보완)**를 다시 밟습니다.
- 경미: 신고(20일 내 수리 통지)로 끝날 수 있음
- 비경미(다수 구조변경): 3~6개월, 주요 지표 변동 땐 6~12개월도 염두
결국 초기 설계·협의 품질이 시간을 좌우합니다. 이 글의 체크리스트대로 사전 패키지를 밀도 있게 준비해 보세요.